Cámara Inmobiliaria ante prohibiciones de ventas de inmuebles

Cámara Inmobiliaria ante prohibiciones de ventas de inmuebles

Posición Oficial de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela respecto a la Circular comunicada a los Registradores Públicos y Notarios en el oficio que se identifica con nomenclatura SAREN-DG-CJ-0230-2260-379 de fecha 1 de diciembre de 2016, suscrito por el ciudadano NELSON GARCIA, en su carácter de Director General (e) del Servicio Autónomo de Registros y Notarías

1) Objeto que persigue la circular

Esta disposición obedece a una actividad que está llevando a cabo la Oficina contra la delincuencia organizada y el financiamiento al terrorismo adscrita al MPP de Relaciones Interiores y Justicia conjuntamente con la Oficina Nacional Antidrogas para cumplir con 40 recomendaciones que hizo el Grupo de Acción Financiera (GAFI) al estado venezolano conocido como “Estándares Internacionales sobre la lucha contra el lavado de activos y al financiamiento al terrorismo” en vista a una inspección que el grupo intergubernamental GAFI hará a nuestro país a principios de 2.018

2) Otras razones del Ejecutivo para poner en práctica la medida

Además de lo ya expuesto , hay una razón de índole práctica por cuanto ya desde hace tiempo han venido produciéndose fraudes a través de documentos autenticados, no sólo en el campo inmobiliario, mediante documentos inscritos en notarías se usurpaba la identidad de los otorgantes especialmente la de los vendedores, al ir a La Oficina de Registro esta procedía a la protocolización, puesto que la Notaria ya había dado, fraudulentamente, fe de la identidad.

3) Legalidad de la Circular

3.1) La circular in comento constituye un medio de información a través del cual se pone en conocimiento de Registradores y Notarios directrices que contravienen el ordenamiento jurídico. En ese sentido, a través de ella el Servicio Autónomo de Registros y Notarías incurre en claro abuso de autoridad, extralimitación de funciones y en violación de su específica competencia administrativa, que en ningún modo le permite asumir potestades de índole netamente legislativas, toda vez que se superpone y pretende excluir la normativa legal que específicamente contempla el Código Civil y el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley De Registros y del Notariado, en las materias que regulan los requisitos de existencia y validez de los contratos, en general, y de los contratos de venta y mandato en particular.

3.2) La validez de los contratos la regula y la condicionan los artículos 1.141 y 1.142 del Código Civil, según los cuales, los actos convencionales deben reunir las exigencias establecidas en esa normativa para dotarlos de existencia jurídica (consentimiento de las partes, objeto disponible y causa lícita) y para revestirlos de validez sustancial (capacidad y ausencia de vicios en el consentimiento). En ese sentido, la circular in comento interfiere en el derecho que tienen los contratantes de reproducir mediante actos notariales sus acuerdos lícitos de voluntades, infringiendo con ello la disposición que contiene el artículo 75, numeral 1, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley De Registros y del Notariado, según el cual es competencia de los Notarios otorgarle fe pública a los “Documentos, contratos y demás negocios jurídicos, unilaterales, bilaterales y plurilaterales”.

Bajo ningún concepto puede un funcionario administrativo, como lo es el Director encargado del Servicio Autónomo de Registros y Notarías, sobreponerse a la Ley Ordinaria que regula las instituciones jurídicas de derecho sustantivo, en este caso el Código Civil, y a la Ley Especial que regula el ya mencionado Decreto-Ley.

3.3) El contrato de compra-venta sigue siendo en nuestro sistema un contrato consensual, no sujeto a ninguna formalidad distinta de aquéllas que en forma expresa determine la ley. Ninguna Ley del país le impone a los contratos de venta que tengan por objeto bienes inmuebles la prohibición de no poder hacerlos constar en documento notariado.

3.4) La documentación de un acto jurídico es un derecho que tienen todos los ciudadanos de obtener el medio probatorio que les permita evidenciar la realización del acto que otorgan. El hecho de que el acto jurídico conste por escrito, de acuerdo a lo previsto en el artículo 1.355 del Código Civil, no tiene ninguna incidencia en la validez del acto jurídico que reproduce el documento; de manera que, si la finalidad de la circular es implementar medidas para prevenir la comisión de delitos por legitimación de capitales, el hecho hipotético de que se empleé un documento notarial en el que se haga constar actos que se encontraren incursos en ese tipo de delito, bajo ningún aspecto dota de validez el contrato que reproduce, ni lo convalida; puesto que éste estaría inficionado de nulidad absoluta y radical, por causa ilícita, y directa contravención del artículo 1.141 del Código Civil.

3.5) Asimismo, la circular in comento incurre en grave desacierto, determinante igualmente de abuso de autoridad, extralimitación de funciones, y en violación de la específica competencia administrativa que le corresponde al Servicio Autónomo de Registros y Notarías, cuando le impone a los mandatos un término de caducidad de un año, toda vez que el establecimiento de ese tipo de términos sólo lo permite la ley, en materia de caducidad, y los contratos, por la vía del acuerdo de los otorgantes. La causas de extinción de los mandatos están previstas en el artículo 1.704 del Código Civil, según el cual: “El mandato se extingue: 1º. Por revocación.2º. Por la renuncia del mandatario.3º. Por la muerte, interdicción, quiebra o cesión de bienes del mandante o del mandatario.4º. Por la inhabilitación del mandante o del mandatario, si el mandato tiene por objeto actos que no podrían ejecutar por sí, sin asistencia de curador”, o por estipulación de término final o resolutorio, en la forma como lo contempla el artículo 1.211 del Código Civil.

3.6) Para cualquier ciudadano, la circular in comento constituye una notaria manifestación de infracción del artículo 20 de la Constitución Nacional que expresamente dispone: “Toda persona tiene derecho al libre desenvolvimiento de su personalidad, sin más limitaciones que las que derivan del derecho de las demás y del orden público y social”, y del derecho de propiedad, consagrado en el artículo 115 constitucional, que le permite a todo ciudadano disponer libremente de sus bienes sin más limitaciones o restricciones que las que establezca la ley con fines de utilidad pública o de interés general

4) Consecuencias para quienes quieran vender su propiedad

Hay que destacar que las ventas de inmuebles realizadas ante Notarías son totalmente válidas, tal como se expresó antes, pero existe el requisito de registro para dar mayor certeza y seguridad jurídica, hacer surtir los efectos de ese título ante terceros y por supuesto para asentar el respectivo título en la cadena documental que solo lleva la Oficina de Registro de la jurisdicción donde está ubicado el inmueble.

La inscripción en notaría facilitaba realizar la operación entre las partes para luego proceder a registrar. Además de la limitación al derecho constitucional al libre desenvolvimiento antes citada, la consecuencia práctica inmediata es que los documentos tendrán que otorgarse directamente ante la Oficina de Registro, de hecho la gran mayoría quizás un 80 % o más, ya se venían haciendo directamente en el Registro, era lo más recomendable.
El problema se presenta cuando los otorgantes se encuentran en sitios diferentes. Por ejemplo alguien que tiene una casa en Maracaibo desea venderla a alguien que está en Puerto Ordaz, antes se recogían las firmas en notaria y luego se registraba, ahora tendrán que trasladarse a la jurisdicción del bien inmueble.

5) Recomendaciones

Por supuesto la recomendación al Ejecutivo Nacional es cumplir las normativas vigentes, respetar la jerarquía legislativa. La recomendación práctica de la Cámara, al público en general, antes de la emisión de la circular, era procurar que todos los documentos se otorgaran ante la Oficina de Registro correspondiente, por temas de seguridad jurídica, sobretodo para los compradores, por ejemplo un inmueble con prohibición de enajenar y gravar podía venderse por notaria y después cuando se acudía al acto de registro podría conseguirse la novedad de la medida cautelar.

Una recomendación adicional en cualquier momento, pero más en estos tiempos de crisis, es utilizar los servicios de profesionales certificados por la Cámara Inmobiliaria de Venezuela para gestionar cualquier actividad relacionada con su inmueble.

Publicado el 6 de diciembre de 2016

Análisis legal de prohibición de tramitar compra-venta de inmuebles en notarías